BULETIN LEGISLATIV: Legea nr. 62/2020 privind aplicarea unor facilități de la plata chiriei pentru perioada aferentă stării de urgență

Context

În decursul zilei de 21.05.2020 a fost publicată Legea nr. 62/2020 privind aplicarea unor facilități de la plata chiriei pentru perioada aferentă stării de urgență (în continuare „Legea nr. 62/2020”) în Monitorul Oficial al României nr. 425.

Deși Legea nr. 62/2020 a fost adoptată de Senat la data de 31.03.2020, aceasta a fost promulgată doar la acest moment – motiv pentru care prezintă o serie de incongruențe pe care le vom puncta în cuprinsul prezentului buletin legislativ.

În cele ce urmează, vom prezenta în mod aplicat efectele și incidența actului normativ anteprecizat:

Aspecte relevante pentru locatari

1.  De prevederile Legii nr. 62/2020 pot beneficia următoarele categorii de locatari:

• orice operator economic cu sau fără scop lucrativ (inclusiv profesiile liberale), a cărui activitate a fost întreruptă sau ale cărui venituri sau încasări au scăzut cu cel puțin 15% în luna martie 2020 față de media ultimului an calendaristic;
• orice persoană fizică afectată economic direct sau indirect pe perioada stării de urgență ;

2. Facilitatea oferită de lege locatarilor este aceea de a putea amâna, la cerere, fără suportarea de dobânzi și penalități, a plății chiriei pentru imobilele ce au destinația de sediu social, sediu secundar sau locuință.

3. Plata chiriilor se va realiza în locul locatarilor de către organul fiscal teritorial competent, în baza unei cereri transmisă de locatar - inclusiv prin intermediul poștei electronice. La cerere vor trebui atașate:

• contractul de locațiune;
• actul adițional la contractul de locațiune, încheiat în condițiile expuse mai jos;
• orice document care atestă imposibilitatea achitării chiriei în perioada pentru care se solicită amânarea;

4. Actul adițional menționat anterior trebuie să cuprindă:

• acordul părților referitor la amânarea plății chiriei, durata și suma aferentă perioadei de amânare;
• datele de identificare ale locatarului și ale locatorului;
• datele contului bancar al locatorului în care urmează a fi efectuată plata de către organul fiscal;
  data semnării actului adițional;

5. Locatarii care beneficiază de facilitățile precizate anterior, vor fi obligați să plătească chiriile lunare a căror plată a fost amânată, în mod eșalonat și în rate egale organului fiscal teritorial competent – începând cu data încetării amânării (cel târziu 15 iunie 2020) și până la 31 decembrie 2020. În caz contrar, organul fiscal va proceda la executarea silită a locatarilor.

Aspecte relevante pentru locatori

1. De prevederile Legii nr. 62/2020 pot beneficia toți locatorii, indiferent de calitatea acestora (operatori economici plătitori de impozit pe profit sau impozit pe venitul microîntreprinderilor, persoane plătitoare de impozit pe venit, contribuabili persoane fizice sau juridice).

2. Totuși, legiuitorul impune pentru locatori un plafon valoric. În concret, potrivit dispozițiilor art. 1 alin. (5) din Legea nr. 62/2020, locatorii vor putea formula cerere de plată către organele fiscale doar dacă chiria aferentă imobilelor închiriate nu depășește: (a) 10.000 Lei/locație în cazul locatarilor persoane juridice sau care exercită profesii liberate sau (b) 2.000 Lei în cazul locatarilor persoane fizice. Acest plafon afectează în mod indirect și locatarii, care practic nu vor putea beneficia de amânarea plății chiriilor dacă acestea sunt superioare valorilor indicate anterior.

3. În cazul locatorilor persoane juridice: în ipoteza în care prin actul adițional încheiat cu locatarul, chiria este redusă cu cel puțin 20% față de contravaloarea chiriei aferentă lunii februarie 2020, doar 80% din veniturile obținute în temeiul contractului de închiriere vor fi considerate impozabile. Această facilitate este aplicabilă cu privire la durata pentru care chiria a fost redusă. În niciun caz, această durată nu poate depăși data de 31 decembrie 2020.

4. În cazul locatorilor persoane fizice: în ipoteza în care prin actul adițional încheiat cu locatarul, chiria este redusă cu cel puțin 30% față de contravaloarea chiriei aferentă lunii februarie 2020, veniturile obținute în baza contractului de închiriere:

• nu vor fi considerate venituri impozabile în perioada stipulată în actul adiționat cu referire la reducerea chiriei – dar nu mai mult de 31 decembrie 2020;
• nu vor fi luate în calcul  pentru stabilirea plafonului referitor la plata contribuției de asigurări sociale de sănătate;

Consecințele aspectelor descrise anterior sunt următoarele:

• locatorul va datora un impozit pe venit diminuat, întrucât sumele obținute în baza contractului de chirie vor reprezenta venituri neimpozabile;
• locatorul va putea fi exonerat de la achitarea contribuției de asigurări sociale de sănătate, în condițiile în care achitarea acesteia este facultativă pentru persoanele care nu obțin în decursul unui an fiscal venituri la un nivel de cel puțin 12 salarii minime brute pe țară (adică 26.760 lei);

Aria temporală de aplicare a legii

1. Facilitățile pentru locatari se aplică pentru perioada stării de urgență și pentru luna ce succede acesteia – în concret 16 Martie 2020 – 15 Iunie 2020.

2. De cealaltă parte, facilitățile fiscale acordate locatorilor sunt aplicabile începând cu data reducerii chiriei și până cel târziu la data de 31 decembrie 2020.

Inconveniente

1. Primul inconvenient major este generat de aria de incidență a dispozițiilor din materia amânării achitării chiriei. Practic, peste aproximativ 4 (patru) săptămâni, facilitatea va înceta ex lege. Or, în condițiile în care legea nu este nici la acest moment deplin operativă, întrucât potrivit art. 5 din Lege – „în termen de 15 zile de la publicarea prezentei legi în Monitorul Oficial al României, ministerele de resort vor elabora proceduri de punere în aplicare”, rezultă că aceasta nu va oferi un sprijin efectiv locatarilor.

2. Pentru a putea beneficia de efectele legii, locatarii trebuie să încheie acte adiționale la contractele de închiriere, pe care să le transmită organelor fiscale. Or, aceste acte pot avea efecte doar pentru viitor, astfel încât avantajul oferit locatarilor va putea opera doar de la data încheierii actelor adiționale.

3. Pe lângă lentoarea adoptării, unul dintre multiplele aspecte criticabile este acela al diferenței de tratament dintre locatorii persoane fizice și locatorii persoane juridice. În vreme ce veniturile obținute de locatorii persoane fizice în temeiul contractelor de închiriere vor putea fi considerate 100% neimpozabile, veniturile obținute de persoanele juridice vor putea fi considerate doar 20% neimpozabile.

Cluj-Napoca, 22.05.2020
MAXIM / Asociații