AVANSURILE ACHITATE ÎN BAZA ANTECONTRACTELOR IMOBILIARE: CE S-A SCHIMBAT CU ADEVĂRAT PRIN LEGEA 207/2025 „NORDIS”

La data de 11 decembrie 2025 a intrat în vigoare Legea nr. 207/2025, act normativ denumit popular Legea „Nordis” care aduce schimbări importante Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții.

Intervenția legislativă vizează, în special, art. 22 și 26 din Legea nr. 10/1995, aducând schimbări semnificative în obligațiile din domeniul construcțiilor și al comercializării imobilelor.

Unul dintre cele mai discutate aspecte este regimul juridic al avansurilor solicitate de constructori înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare și problema limitării (sau nu) a  cuantumului acestora.

În continuare, vom analiza această problematică prin raportare la forma inițială a proiectului, textul adoptat, voința legiuitorului exprimată în expunerea de motive și conținutul efectiv al textului de lege publicat în Monitorul Oficial.

I.                 Diferențe între textul de lege inițial propus dezbaterii parlamentare și textul de lege publicat în Monitorul Oficial

Un prim aspect esențial pentru clarificarea regimului avansurilor ce pot fi percepute de către dezvoltatorul imobiliar îl reprezintă diferențele survenite pe parcursul procesului de legiferare.

Mai exact, ne referim la renunțarea legiuitorului la tonul ferm privind limitarea avansurilor, specifică textului inițial supus dezbaterii parlamentare.

În concret, forma inițială a Legii (transmisă Senatului și neintrată în vigoare) prevedea expres:

„La încheierea promisiunii de vânzare/ promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare dezvoltatorul poate solicita un avans de maximum 10% din prețul total al imobilului supus tranzacției.”

Prevederea inițială este în acord și cu expunerea de motive publicată concomitent depunerii inițiativei legislative conform căreia:

„Principalul scop al acestei inițiative este protejarea cumpărătorilor prin stabilirea unui plafon maxim pentru avansurile plătite la semnarea unei promisiuni de vânzare a unui imobil, avans care nu poate depăși 10 % din prețul total al imobilului. Prin această măsură, se dorește reducerea expunerii financiare a cumpărătorilor la riscurile asociate construcției imobilului și garantarea unor condiții contractuale mai echitabile.”

Cu toate acestea, forma inițială a legii a fost supusă unor modificări substanțiale pe parcursul dezbaterilor din Senat, astfel încât varianta finală, intrată în vigoare, nu mai consacră o limitare expresă a avansurilor posibil a fi percepute, procentul de 10% nemaifiind nici măcar menționat în cuprinsul textului legal adoptat.

Acest element constituie o veritabilă cheie de interpretare a textului legal, fiind un indiciu relevant în sensul că legiuitorul a renunțat, în mod deliberat, la limitarea avută în vedere în forma inițială a proiectului de lege.

II.               Forma efectivă a textului de lege intrat în vigoare

Textul de lege relevant în materia regimului avansurilor percepute de către dezvoltatorul imobiliar este art. 22 alin. (6) al Legii nr. 10/1995 (introdus prin art. I al Legii nr. 207/2025):

Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, şi pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării respectivului proiect şi numai cu ştampila «bun de plată» a persoanei responsabile/dirigintelui de şantier, pentru partea de rezistenţă maximum 25% din preţ şi ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalaţii maximum 20% din preţ.

Prin forma adoptată a textului de lege se abandonează limitarea inițial avută în vedere, deplasându-se accentul de la cuantumul avansurilor percepute către regimul juridic al utilizării acestora ulterior achitării, respectiv către condițiile și limitele în care sumele încasate pot fi folosite de către dezvoltator.

Cu alte cuvinte, se elimină orice plafonare expresă a cuantumului avansurilor ce pot fi percepute de la cumpărători, fiind instituit, în schimb, un regim restrictiv cu privire la destinația, condițiile și limitele de utilizare a sumelor astfel încasate.

Mai exact, la momentul încheierii promisiunii cu privire la imobilul bun viitor, legiuitorul lasă dezvoltatorului o libertate aparent totală în ceea ce privește cuantumul avansului – acesta putând depăși procentul de 45% din prețul final – însă introduce o serie de constrângeri privitoare la modul de utilizare al acestor sume.

III.             Limitări efective introduse prin Legea nr. 207/2025

Astfel cum am prefigurat analiza în secțiunile anterioare, legea adoptată instituie, într-adevăr, anumite limitări, însă acestea nu operează la momentul încheierii antecontractului sau al încasării avansului, ci ulterior, într-o etapă distinctă, la momentul utilizării efective a sumelor achitate de către cumpărător.

Se instituie, așadar, o serie de praguri maximale în interiorul cărora sumele încasate cu titlu de avans pot fi utilizate. Aceste plafoane sunt exprimate procentual prin raportare la prețul final al imobilului și sunt diferențiate în funcție de două etape distincte ale procesului de edificare a construcției.

Dezvoltatorii vor avea posibilitatea de a utiliza din totalul avansului încasat un cuantum de până la 25% din prețul final al imobilului pentru realizarea structurii de rezistență a construcției, iar ulterior finalizării acestei etape, un cuantum de până la 20% din prețul final al imobilului pentru executarea lucrărilor aferente instalațiilor.

De asemenea, legiuitorul consacră în mod expres o destinație strictă a acestor sume, stabilind că ele pot fi utilizate exclusiv pentru dezvoltarea proiectului imobiliar în cauză, orice deturnare fiind exclusă. Mai mult, fiecare plată efectuată din avansurile încasate este condiționată de o validare prealabilă, aceasta trebuind să fie avizată fie de dirigintele de șantier, fie de persoana desemnată ca responsabilă.

Textul de lege rămâne însă tăcut cu privire la regimul sumelor încasate cu titlu de avans care depășesc cele două praguri menționate anterior.

Această omisiune generează inevitabil întrebări legitime privind destinația, modul de gestionare și limitele de utilizare ale acestor sume, aspecte care, în lipsa unor clarificări exprese, vor trebui lămurite fie prin jurisprudență, fie printr-o viitoare intervenție legislativă menită să asigure coerența și predictibilitatea regimului juridic.

Una dintre principalele necunoscute rămâne momentul în care dezvoltatorul va putea dispune de sumele blocate în contul special al avansurilor, precum și condițiile în care acestea pot fi utilizate.

În opinia noastră, legea lasă loc mai multor interpretări. O primă variantă de lucru – în acord cu spiritul legii adoptate – ar fi ca dezvoltatorul să poată utiliza sumele rămase din avansurile percepute doar după încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ceea ce asigură coerența și protecția mecanismului juridic. Totuși, nu excludem nici scenariul în care aceste sume ar putea deveni disponibile la un moment ulterior, respectiv după predarea imobilului.

IV.             Sancțiuni aplicabile în caz de utilizare neconformă a avansurilor percepute

Având în vedere că adevărata măsură a eficienței unei norme juridice nu rezidă doar în textul său, ci în forța sancțiunii pe care o atrage atunci când este încălcată ne propunem ca în ultima secțiune a acestui articol să analizăm regimul sancțiunilor aplicabile pentru nerespectarea utilizării avansurilor de către dezvoltatori.

Conform art. 22 alin. 7 al Legii 10/1995 (introdus prin Legea 207/2025) în cazul în care sumele achitate de către cumpărător cu titlu de avans sunt utilizate de către dezvoltator cu încălcarea limitărilor amintite mai sus, acestuia din urmă îi va fi aplicată o amendă de 1% din cifra de afaceri a anului precedent, dacă fapta nu constituie infracțiune.

Această sancțiune, deși aparent severă și apăsătoare pentru dezvoltator, trebuie totuși analizată pentru a stabili eficiența ei în raport cu baza de calcul la care se raportează.

Privită în contextul cifrelor de afaceri ale marilor dezvoltatori imobiliari, sancțiunea se dovedește a fi, fără îndoială, una de o consistență remarcabilă și cu adevărat disuasivă.

Privită însă în contextul unor societăți nou-înființate dedicate unui proiect imobiliar, sancțiunea își poate pierde din eficiență. Acest lucru se datorează modului de calcul al cifrei de afaceri: sumele provenite din credite sau din achiziții de imobile nu sunt incluse, ceea ce conduce, în multe cazuri, la o cifră de afaceri de zero în primul an de funcționare.

Având în vedere durata îndelungată necesară obținerii documentației necesare pentru demararea lucrărilor de construcție și, implicit, pentru inițierea etapei de comercializare a imobilelor (încheierea antecontractelor și colectarea avansurilor), astfel de situații se întâlnesc destul de frecvent în practică.

Astfel, în forma actuală a legii încălcarea regimului de utilizare a avansurilor de către aceste societăți ar putea genera o situație paradoxală, în care sancțiunea aplicată să fie efectiv nulă, reflectând zero lei sau una de însemnătate foarte scăzută.

MAXIM / Asociații

av. Mihai CÂMPAN